Mortagagemortgagelender or Home gsearchg
6search5 Mortagagemortgagelender Lender syubecaoa Mortgage c Uid i Home dyubecaoe Mortgage r Quote hsearchs Mortgage a 16855 c Home 
ro Uid i Mortagagemortgagelender e Mortgage Mortagagemortgagelender or Home gsearchg 6search5 Mortagagemortgagelender Lender syubecaoa Mortgage c Uid i Home dyubecaoe Mortgage r Quote hsearchs Mortgage a 16855 c Home ro Uid i Mortagagemortgagelender e Mortgage و نتج عنها منشات لم يتم شغلها حتى التسعينات مثل ما شابه المدن الجديدة حيث تم بناء اكبر من الطلب الذى يتحمله السوق نتيجة ضعف الدراسات السكانية التى تحدد العرض و الطلب .
” الطاقة الاستيعابية “ لأي منطقة يجب أن تكون جزء من دراسة الجدوى للتحقق من احتمال نجاح أى مشروع جديد .
دراسة الجدوى لأي مشروع جديد يجب ان تهتم بكل الظروف المستقبلية و التدخلات الحكومية المؤثرة على المشروع مثل شق الطرق أو سن قوانين جديدة تؤثر على الملكية العقارية أو إيجارات العقارات …. الخ .
4) تكلفة التمويل :-
تكلفة التمويل هو الفائدة المدفوعة على القرض العقارى على هيئة فوائد أو ما شابه كلما ارتفع تكلفة التمويل قل الطلب و العكس صحيح تكلفة التمويل أحيانا تعتمد على توفير النقود و اتزان العملة أمام العملات الأجنبية و حجم الطلب على النقود Money Sapply و بالتالى المناخ الاقتصادي العام . و هى عوامل تخرج عن نطاق السوق العقارى و لكنها تؤثر فيه تأثير اساسى .
مصادر رأس المال و أنواع القروض :-
تمويل قصير الأجل : لمشاريع الإنشاء Construction Loan
تمويل طويل الأجل : Mortgage
أنواع التمويل :-
- إقراض Debt investors
- مشاركة Equity investors
التمويل العقارى هو مديونية على مالك العقار للممول لقاء تكلفة تمويل و ضمان لسداد هذه المديونية و لذلك فتغير سعر العقار يكون لصالح أو ضد صاحب العقار فقط .
العناصر التى تخلق قيمة السلع :-
هناك أربعة عناصر تخلق قيمة لأي سلعة و هى :-
* الطلب على السلعة : Demand
يعبر عنه وجود مشترين للسلعة .
* استخدام السلعة : Utility
هو ان يوجد فائدة فى استخدام السلعة .
* ندرة السلعة : Scarcity
تحدث حين لا يكون هناك عرض كافى متوفر .
* قابلية نقل ملكية السلعة من شخص لأخر . Transferability
حين تتوفر جميع العناصر السابقة يصبح للسلعة قيمة يمكن تقييمها و حسابها و كمية النقود الواجب دفعها لنقل ملكية السلعة هى ثمن السلعة .
فى كثير من الأحيان توجد قواعد و قوانين للمنظمات الحكومية و المالية تتطلب قيمة العقار خلاف تلك التى يستخدمها المشترين لنقل الملكية و هى أنواع متعددة من القيمة تخدم الأهداف التى تستخدم من اجلها مثل :-
Assessd value , Mortgage loan value , Capitalized value , Book value , Value in use , Cash value , Improved value , Insurable value , Appraised value , Exchange value , Liquidation value , Investment value , Rental value , Salvage value , Depreciated value , Replacement value , Leased fee value , Leasehold value, Going – Concern value .
كل تعريف سابق يستخدم خاص فمثلاً :-
عند الاقتراض بغرض الشراء يكون البحث عن
Market value
أو Depreciated cost value
أو Rental value
حسب طريقة التقييم المستخدم .
أما فى حالة الضرائب العقارية فيكون الحساب
عن طريق Assessed value
أو العوايد.
تعريف سعر السوق ؟ Market Price
القيمة التقديرية الأكثر احتمالا التى يمكن ان يغلها العقار فى سوق مفتوح و منافس معرض لشكل ظروف السوق العادل و بحيث يتصرف كل من البائع و المشترى بمهارة و علم بحالة السوق و بفرض ان السعر غير متأثر بشروط تمويل غي عادية .
و التعريف يبنى على :-
( 1 ) البائع و المشترى متحمسين لإتمام الصفقة .
( 2 ) كل من الطرفين على دراية بالسوق و يتصرف لصالحة الشخصي .
( 3 ) تم العرض العقار فترة مناسبة فى السوق .
( 4 ) الدفع نقداً أو ما يقابله من وسائل التمويل العادية .
( 5 ) الثمن غير متأثر بظروف تمويل غير عادية يعرضها أحد أطراف الصفقة .
ثمن البيع :-
الثمن الذى يتم به البيع الفعلي و هذا يمكن ان تختلف عن سعر السوق ( صعوداً و هبوطاً ) و يؤثر على هذا السعر رغبة البائع أو المشترى فى إتمام الصفقة فى فترة زمنية معينة قد تؤثر على قدرة أيهما فى التفاوض من ناحية أخرى قد يوافق البائع على بيع سريع باعتبار الوقت هو مال ( بيع سريع مع خسارة بعض المال .
التكلفة :-
الثمن المدفوع للحصول على سلعة هو تكلفتها للمشترى ثمن التكلفة إلى المشترى معين قد لا يكون مثيل لثمن التكلفة لشخص أخر ( اختلاف ثمن الشراء باختلاف الأشخاص .
ثمن تكلفة العقار هو ثمن شراء الأرض و البناء عليها و ليس بالضرورة ثمن بيعها .
القيمة الاستثمارية :-
هي قيمة العقار لشخص معين بالنظر إلى حالته المالية و التدفقات لنقدية لديه الوضع الضريبي أحيانا لبعض المستثمرين يقتضى شراء استثمارات قد تكون خاسرة ماليا على المدى القصير و بالتالى لا قيمة لها لمستثمر أخر الخسارة العقارية أحيانا تستخدم لمكسب استثماري بعيد المدى .
العوامل المؤثرة على قيمة العقارات :-
(1) عوامل طبيعية و بيئية :-
مثل المناخ , مكان العقار من حيث توجد إخطار طبيعية و يوجد تخصص بالخارج يهتم بتقديم تأثير البيئة على العقارات .
(2) عوامل اقتصادية :-
أسعار العقارات مرتبطة بدورة الاقتصاد الرأسمالي يدور فى موجات من الارتفاع و الانخفاض بدأت بحوالي سنه بعد الحرب العالمية الأولى ووصلت إلى حوالي من 3 : 5 سنوات فى التسعينات سعر العقارات مرتبط الاقتصاد صعوداً أو هبوطاً .
(3) القوانين الحكومية :-
القوانين المتعلقة بالبناء و الهدم و الإيجارات و تخصيص المناطق لها علاقة مباشرة بأسعار العقارات .
(4) الظروف الاجتماعية :-
مثل متوسط الدخل الذوق العام الظروف الديموجرافية ( سن الأفراد ) الوعي البيئي .
أسس تحديد القيمة Value Principles
من أين تأتى القيمة ؟ و ما هى المبادئ التى تبنى عليها ؟
(1) التوقع :- Anticipation
ثمن العقار يتأثر حتما بتوقع الأسعار مستقبلا .
توقع الأسعار قد يخل باتزان العرض و الطلب – التوقعات مرتبطة بنوع العقار فمثلا :-
- الوحدات السكنية مرتبطة بتوافر الخدمات و المستوى الاجتماعي للمنطقة ( المناطق لسياحية بالمدن الجديدة مثال ) .
- لعقارات التجارية تعتمد فى سعرها على توقع السوق لقدرة العقار على تحقيق دخل لصاحبة .
- العقارات بصفة عامة يرتفع سعرها على المدى الطويل و لذا يشتريها الناس كمخزن للقيمة المستقبلية . و توقع ارتفاع السعر سبه تناقص المعروض من الاراضى فى منطقة معينة ( معروض ثابت لطلب متزايد ) .
توقع استخدامات المباني يحدث في الأراضي الجديدة و قبل صدور مخطط فى أحيان كثيرة و هو ما يجعل الاستثمار العقارى عالي المخاطر أحياناً .
و باختصار فان العقارات تشترى فى كثير من الأحيان توقعا لقيمتها المستقبلية سواء لتدر دخل أو للحماية من الضرائب أو كمخزن للقيمة المستقبلية .
(2) الاتزان : Balance
العقارات غير قابلة للنقل و مع ذلك تتأثر بقوانين العرض و الطلب مثلها كأى سلعة ( كلما زاد لطلب أرتفع السعر و العكس صحيح ) العناصر الأربعة للإنتاج التى تحدد لسعر تنطبق هنا و هى ( الأرض , العمالة , رأس المال , لإدارة ) الأرض يجب أن تكزن فى أفضل استخدام ( أراضى لمهندسين و هدم لعمارات القصيرة ) إذا اتزنت العناصر الأخرى و المقصود الاتزان هو خليط عوامل العمالة , رأس المال و الإدارة الذى ينتج عنه أن يكون استخدام الأرض فى أفضل حالة لها .
(3) التغير : Change
السوق العقارى مثل أى سوق أخر معرض للتغير بتأثير العوامل الطبيعية و العمر و لذا فالسوق العقارى لا يمكن ان يظل ثابت فى أى منطقة و يجب على خبير التقييم التعرف و التوقع لتأثير لتغيير على حالة السوق .
(4) المنافسة Competition
مبدأ المنافسة مبنى على أنه حين يزيد الطلب على السلعة يرتفع سعرها و تختلق ربح لأصحابها فإن السوق يجلب سلع أخرى مماثلة مما قد يؤدى لانخفاض سعر السلعة و نقص الربح إلا إذا ازداد الطلب .
jQuote Mortagagemortgagelender Mortgage Mortgage Lender Szh Home Space Uid 16855 Do Profile Mortgage Mortgage Lender السوق العقاري و أسس التقييم | Gobussma y Mortgage z Mortgage Mortgage Lender Mortgage Mortgage Mortgage Lender nQuote Mortagagemortgagelender Mortgage Mortgage Lender Szh Home Space Uid 16855 Do Profile Mortgage Mortgage Lender السوق العقاري و أسس التقييم | Gobussma n v Mortgage Mortgage Lender s Mortgage Mortgage Lender Loan